Start Immobilienerwerb in Polen
18 | 11 | 2018
Hauptmenü
Rechtsberatung Polen


Renate Gorka

deutsche und polnische Rechtsanwältin aus Berlin

Rechtsanwältin & Radca Prawny


Allgemein beeidigte Übersetzerin und

Dolmetscherin der polnischen Sprache

Tel.: 030 - 89 09 50 83

Mobil: 0176 - 27 53 60 50

Mail:renate.gorka@arcor.de

SteuerNr.: 2431361920


Mitgliedschaft: Rechtsanwaltskammer Berlin

Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Polen PDF Drucken E-Mail
Geschrieben von: Administrator   
Samstag, 28. März 2009 um 15:44 Uhr

Die nachfolgenden Ausführungen stellen einen Überblick über Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Polen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung wird von der Autorin keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der nachfolgenden Informationen übernommen.

 

Bei Errichtung und Entstehung einer GmbH in Polen muß bereits im Vorfeld die Frage nach den Möglichkeiten des Erwerbs von Immobilien durch Ausländer geklärt werden.

Die Grundsätze des Immobilienerwerbs durch EU-Ausländer sind im Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920 geregelt. Dieses Gesetz ist mehrmals geändert worden. Der polnische Gesetzgeber hat mit der letzten Gesetzesnovelle aus dem Jahre 2004  Erleichterungen beim Immobilienerwerb für die EU-Ausländer eingeführt.
Ab dem Beitritt Polen in die  EU können natürliche Personen und Unternehmer mit Sitz in einem EU-Mitgliedsstaat grundsätzlich genehmigungsfrei Immobilien in Polen erwerben. Sie benötigen dafür keine Genehmigung des Innenministeriums mehr. Dies gilt für alle Fälle:
- des Eigentumserwerbs
- des Erwerbs eines Erbbaurechts an Immobilien
- des Erwerbes von Anteilen oder Aktien an Handelsgesellschaften mit Sitz in Polen, die entweder Erbbauberechtigte oder Eigentümer von in Polen gelegenen Grundstücken sind
- die Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte, die mit diesen Anteilen oder Aktien verbunden sind wie z.B. die Bestellung eines Pfand- bzw. eines Erbbaurechts an diesen Anteilen  
 
Für den Investor ist es von großer Bedeutung, in welcher Weise und in welchem Umfang er Grundstücke und Gebäude nutzen kann, und wie er insbesondere Eigentum daran erwerben kann. Nach polnischem Recht kann das Recht am Grundstück und das Recht an dem darauf befindlichen Gebäude auseinanderfallen. Erwirbt der Investor ein Gebäude, so kann ihm an dem betreffenden Grundstück ein so genanntes „Ewiges Nießrauchrecht“ eingeräumt werden. Es besteht am Grundstück 99 Jahre.

Für den Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen sowie für Waldgrundstücke ist eine Genehmigung während der ersten 12 Jahre nach dem Zeitpunkt des beitritts Polens zur EU also bis 2016 erforderlich. Pächter von landwirtschaftlich genutzten Flächen dürfen sie als Eigentum schon nach 7 Jahren erwerben wenn sie während dieser Zeit in Polen gewohnt und das Land persönlich bewirtschaftet haben. Das betrifft nur die gepachtete landwirtschaftliche Flächen in folgenden Wojewodschaften: dolnośląskie, kujawsko-pomorskie, lubelskie, opolskie, pomorskie, warmińsko-mazurskie, wielkopolskie i zachodniopomorskie. In übrigen Wojwodschften ist diese Zeit von 7 auf 3 Jahre verkürzt worden.

Während der ersten 5 Jahre nach dem Zeitpunkt des Beitritts Polens zur EU also bis zum 01.05.2009 benötigen EU-Ausländer weiterhin die Genehmigung des polnischen Innenministers für den Erwerb eines „zweiten Hauses“ (d.h. Immobilien, die zu Wohn- bzw. Erholungszwecken bebaut werden sollen und keinen ständigen Wohnsitz darstellen).

EU-Ausländer, die sich mindestens 4 Jahre lang rechtmäßig und kontinuerlich in Polen aufhalten, können „Zweithäuse“ genehmigungsfrei erwerben.

Soweit das „Zweithaus“ erwerben wird um wirtschaftliche Aktivitäten im Bereich touristische Dienstleistungen zu entfalten bedarf es ebenfalls keiner Genehmigung.

Der Erwerb von Wohnungen ist ebenfalls genehmigungsfrei.

Ohne die erforderliche Erlaubnis des Innenministers ist der Immobilienerwerb durch EU-Ausländer nichtig und kann nachträglich nicht geheilt werden. Der Notar darf ohne Vorlage der Erlaubnis einen Vertrag über den Immobilienerwerb durch EU-Ausländer nicht beurkunden.

Das Ministerium für Inneres und Verwaltung ist verpflichtet, die betreffende Genehmigung zu erteilen innerhalb:
- höchstens 30 Tagen, falls die Immobilie sich in der Sonderwirtschaftszone befindet
- höchstens 2 Monaten im falle sonstiger Immobilien

Ein Ausländer, der eine Immobilie in Polen erwerben möchte kann bei dem Ministerium für Inneres und Verwaltung ein Vorbescheid ( „Promesa“ ) beantragen.

Der Eigentumserwerb kommt in Polen zustande bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und nicht erst wie nach dem deutschen Recht mit Eintragung ins Grundbuch.

Weder die Eintragung in das Grundbuch noch die Besitzverschaffung sind für den Eigentümerwechsel konstitutiv.  Die Grundbucheintragung entfaltet rechtliche Vermutung, wie z. B dass ein eingetragenes Recht besteht bzw. das gelöschte nicht mehr besteht. Die Grundbuchvermutung schützt aber nicht den bösgläubigen Erwerber. Bösgläubigkeit liegt dann vor, wenn dem Erwerber die Unrichtigkeit der Eintragung bekannt war, oder er hätte sie kennen müssen.

Ein Grundstückserwerb ist in Polen notariell zu beurkunden, eine Eintragung ins Grundbuch ist allerdings nicht zwingend erforderlich. Gleichwohl ist es ratsam aus Dokumentations- und Beweisgründen auf einer solchen Eintragung zu bestehen.

Grundbücher sind öffentlich und können von jedermann eingesehen werden.

Bei der Gründung einer polnischen GmbH neben der Frage nach der geeigneten Immobilie spielt eine wichtige Rolle auch die Personalsuche in Polen.

Zuletzt aktualisiert am Donnerstag, 11. März 2010 um 16:07 Uhr